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Altibajos en mercado de oficinas en México

por redfinanciera
  • En el tercer trimestre, los 10 submercados de la CDMX presentaron cifras negativas

RedFinancieraMX

Al cierre del tercer trimestre del año, los mercados de oficinas de las ciudades de México, Guadalajara y Querétaro, registraron altibajos, producto de la actual coyuntura.

En los reportes elaborados por el departamento de investigación de mercados de Newmark Knight Frank, cuyo presidente en México y director regional para América Latina, es Giovanni D´Agostino, se destaca que el mercado queretano superó la marca del medio millón de metros cuadrados de espacios de oficinas clase A; el mercado jalisciense continúa registrando aumento en la disponibilidad de oficinas y en la Ciudad de México, la actividad siguió disminuyendo casi en un 50% respecto al período anterior.

“Han sido tiempos de altibajos derivados de la presente situación en el mundo y la actividad inmobiliaria se vuelve más delicada, es notable que los 10 submercados de oficinas de CDMX monitoreados por Newmark presentaron absorción negativa para este período, cosa que no se había visto antes y empezamos a ver mercados que se van sobre ofertando, aunque la construcción no se desacelera, lo que habla de una actividad que se mantiene viva, pero a ritmos más pausados”, señaló Giovanni D´Agostino.

Agregó que el mercado de oficinas de la CDMX continúa disminuyendo su actividad al presentar una reducción de 45% respecto al trimestre anterior y mostrando una caída de 76% de los metros cuadrados ocupados, comparado con el primer trimestre del año. En este sentido, se observó otra caída de la absorción neta que tuvo su punto más bajo y que prácticamente duplicó la cifra negativa del período anterior.

En esta ocasión, las absorciones netas negativas no son atribuibles a ingresos de nuevos edificios al inventario (55k m² repartidos en Polanco e Insurgentes), sino a la baja actividad y a importantes niveles de desocupación, principalmente en los corredores Santa Fe y Periférico Sur. Naturalmente, la tasa de disponibilidad continúa en aumento y hoy se ubica por encima del 18%, continuando con la tendencia ascendente. Este indicador no se reducirá en breve debido a que aún hay más de 1 millón de metros cuadrados en etapa de construcción y la recuperación de la economía mexicana no se espera que suceda en el corto plazo.

Los submercados con mejor comportamiento fueron Polanco e Insurgentes, que casualmente fueron los corredores que vieron la apertura de tres nuevos edificios durante el trimestre y que también son las zonas en las que se seguirá incrementando el inventario.

En cuanto a los precios de salida, se mantuvieron relativamente estables en $22.77 usd/m², aunque irán disminuyendo dada la sobre oferta en el mercado y que estarán influidos por el comportamiento de la paridad peso-dólar.

QUERETARO, MERCADO EN CONSTANTE CRECIMIENTO

Querétaro es otra de las ciudades en las que no se ha detenido el ingreso de edificios nuevos al inventario y durante este trimestre superó la marca del medio millón de metros cuadrados de espacios de oficinas clase A.

“A pesar de las difíciles condiciones para este mercado, la ciudad de Querétaro se ha mantenido relativamente estable durante la crisis, y no vemos caídas dramáticas en sus indicadores debido a que el sector de la construcción es uno de los más importantes en el país y dada la crisis económica es importante que no se paralice. Además de que para un desarrollador puede resultar más caro detener una obra cercana a concretarse que permitir que se termine el edificio y que dure más tiempo vacío, aquí lo delicado son los períodos de comercialización. Estos se están alargando sencillamente porque una economía con las condiciones actuales no facilita la creación de nuevas empresas ni el crecimiento de las ya existentes, además de que el modelo tradicional de ocupación de oficinas se está viendo entorpecido por la contingencia sanitaria”, señaló Mauricio Mondragón, analista de mercados de Newmark.

Apuntó que la tasa de disponibilidad en el mercado de oficinas de Querétaro aumentó ligeramente debido a los casi 17 mil m² que se sumaron al inventario durante el trimestre, situando al indicador en 19.72%. La absorción neta trimestral, una vez más, presentó cifras negativas, sin embargo, esto refleja una ligera recuperación respecto al trimestre anterior (no olvidemos que este concepto incluye espacios ocupados, inventario nuevo y espacios desocupados).

A pesar de que la absorción neta continuó reportando números negativos, se registró un importante incremento en la actividad de mercado (espacios ocupados durante el período), que prácticamente se triplicó a comparación del trimestre pasado. Esto, sin duda, es una buena señal para el mercado corporativo.

Esta actividad estuvo repartida en todos los submercados de la ciudad, pero el corredor de Juriquilla es el que más aportó a esta cifra, con más de 6,500 m² ocupados durante el trimestre y sobresalió un nuevo submercado, el Corregidora, dominado por la presencia de edificios de oficinas clase B, hasta que este trimestre terminó su construcción el  primer edificio clase A en la zona, que literalmente puso este submercado en el mapa de las oficinas corporativas, sumando 8,502 m² al inventario. Por supuesto, es el mercado más pequeño de la ciudad, pues concentra el 1.6% de la superficie rentable en ese único edificio.

GUADALAJARA, AUMENTA DISPONIBILIDAD

Durante el tercer trimestre de 2020, el ingreso al inventario de dos nuevos edificios de oficinas en el mercado tapatío implicó un crecimiento del 3.5% de área rentable en el inventario total de la ciudad. Esto llevó a aumentar la tasa de disponibilidad por cuarto período consecutivo, pues en un mercado en franca expansión, como es el caso de Guadalajara, es habitual que los niveles de actividad no sean suficientes para estabilizar los constantes ingresos al inventario.

La absorción neta reportada durante el trimestre volvió a ser negativa, cerrando el período en -12 mil 781 m², pero mostró una mejoría comparada con el 2Q20, a pesar de que el inventario creció más durante el tercer trimestre 2020. Esto fue gracias a que la actividad de mercado presentó una mejoría importante, pues fue casi 10 mil m² mayor al trimestre anterior.

A pesar de los constantes incrementos al inventario, la superficie en construcción, contrario a disminuir, se ha incrementado del trimestre pasado a este. En el pipeline de la ciudad de Guadalajara hay 162 mil 281 m² en proceso de construcción, lo cual representa casi el 23% del inventario clase A actual. Esto significa que en los próximos años el mercado corporativo de la perla tapatía estará muy cerca de llegar a la marca del millón de metros cuadrados.

Los 24 mil 645 m² añadidos al inventario durante este trimestre, tuvieron lugar prácticamente de manera equitativa en los submercados Plaza del Sol y Vallarta, que son los dos corredores con mayor y menor tasa de disponibilidad, respectivamente. En este sentido, los submercados con una sobre oferta absoluta son precisamente Plaza del Sol (33.06% tasa de disponibilidad) y la Zona Financiera (31.58% tasa de disponibilidad), que entre los dos concentran más del 55% de los metros cuadrados disponibles totales de todo el mercado de Guadalajara. En el polo opuesto están los corredores Vallarta y Periférico Sur, que presentan números muy sanos y cuya superficie disponible sumada corresponde a menos de 8 mil m²

A pesar del aumento en la tasa de disponibilidad, el precio promedio de salida del mercado en general aumentó casi 3%. Esto puede explicarse a partir de los altos precios de salida de los nuevos edificios, además de que el tipo de cambio siguió teniendo constantes variaciones durante el trimestre, sobre todo durante la última semana del período. Es por esto que se espera que para el cierre del año el precio de salida del mercado en general tenga un ajuste a la baja que refleje la clara sobre oferta de los espacios corporativos en Guadalajara.

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