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Buen cierre en 2021, para un difícil año en el mercado de oficinas en CDMX

por redfinanciera
  • Los corredores que mejor resistieron la erosión de precios fueron Polanco, Interlomas y Bosques

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El mercado de oficinas de la Ciudad de México cerró 2021 con una ligera recuperación en términos de absorciones neta y bruta con respecto a los trimestres anteriores del año.

De acuerdo con el reporte del cuarto trimestre del 2021, elaborado por Diana Merino, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, una vez más, el crecimiento del inventario de oficinas durante el trimestre (62 mil 526m²) vino acompañado de una serie de desocupaciones y un alza en la tasa de disponibilidad -la octava consecutiva- y cerró el año con la cifra más alta de su historia en 23.7%. Sin embargo, la absorción neta, a pesar de seguir en números negativos, presentó su mejor cifra en siete períodos y desde el inicio de la pandemia (-38 mil 141 m²).

En cuanto a la absorción bruta, a pesar de no haber sido la mejor en varios trimestres, cerró el año 2021 con una mejora importante respecto al año anterior (2020: 322 mil 658 m²; 2021: 396 mil 006 m²). Por supuesto, aún se está muy lejos de los niveles de absorción pre-pandemia y la recuperación del mercado de oficinas irá poco a poco.

Para finales del 2021, la absorción neta anualizada del mercado de oficinas de la Ciudad de México alcanzó una baja histórica, cerrando el año con -398 mil m², cifra que ha ido en decremento año tras año desde 2017, cuando alcanzó su punto más alto con más de 231 mil m².

Por otro lado, la tendencia no ha sido favorable en la evolución de las disponibilidades durante el último par de años. Los metros cuadrados disponibles en el mercado corporativo de la Ciudad de México pasaron de 1 millón 076 mil 157 en el 4T2019 a 1 millón 822 mil 554 en 4T2021, lo que representa un aumento del 69.3% de la superficie desocupada en tan sólo dos años. Cuando esta cifra se contrasta con la evolución del inventario en el mismo período (tan sólo 7.3% de 4T2019 a 4T2021), se concluye que hay una clara tendencia de desocupaciones de los edificios de oficinas en la CDMX.

Bajo estos términos, los corredores que mayor aumento porcentual en la disponibilidad han reportado durante los últimos ocho períodos han sido Periférico, Lomas-Palmas e Insurgentes, que vieron aumentos de 73.7%, 49.9% y 43.9%, respectivamente, pero esto no significa que sean los corredores que mayor disponibilidad presentan hoy día.

En este sentido, los submercados que mayor cantidad de metros cuadrados disponibles aportan a los 1.82 millones de metros cuadrados totales de la ciudad son Santa Fe, Norte e Insurgentes, que en conjunto contribuyen con el 57% de la disponibilidad total del mercado corporativo. Por supuesto, esto tiene que ver con el tamaño de estos corredores, que en inventario ocupan el primero, quinto y tercer lugar, respectivamente.

Baja en los Precios de Renta

De acuerdo con el reporte del 4T2021 de oficinas en la Ciudad de México, el precio de salida del mercado en general presentó su nivel más bajo en los últimos seis años. Esto se debe en buena parte al alza reciente en el tipo de cambio, aunque es innegable que la baja de ritmo en las absorciones brutas y las constantes desocupaciones finalmente erosionaron los precios de renta del mercado en general.

No es casual que los precios de renta más bajos pueden encontrarse en los tres submercados con mayor tasa de disponibilidad en el mercado (Norte, Lomas Altas y Santa Fe) y los precios de salida más elevados se ubican en los edificios cuyos submercados presentan números más estables (Reforma, Bosques y Lomas- Palmas).

Comparado con el 4T2019 (último trimestre previo al inicio de la pandemia), el precio de salida general de los edificios clase A y A+ de la Ciudad de México disminuyó 7.1%, pasando de $23.66 USD/m²/mes a $22.09 USD/m²/mes. Los corredores que más diferencia presentaron en este sentido fueron Lomas Altas, Reforma e Insurgentes con disminuciones del 17.3%, 8.6% y 8.5%, respectivamente. Cabe mencionar que todos los submercados de oficinas de CDMX reportaron decrecimientos. Por otro lado, los corredores que mejor resistieron esta erosión de precios fueron Polanco, Interlomas y Bosques.

“El mercado inmobiliario de oficinas en la Ciudad de México muestra que, después de un par de duros años de adaptación a las nuevas condiciones de vida, se ven señales de estabilización como un menor ritmo de desocupaciones y mejoras tanto en la actividad como absorciones en el mercado corporativo”, indicó finalmente Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.

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