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Retorno progresivo a las oficinas en AL

por redfinanciera
  • El inventario de oficinas clase A presenta más de 28 millones de m²

RedFinancieraMX

Para la mayoría de los países de la región en América Latina la lentitud en los procesos de vacunación ha producido un retorno progresivo, pero lento hacia las oficinas.

De acuerdo al reporte del primer semestre del mercado corporativo latinoamericano, elaborado por los equipos de la división de investigación de mercados de Newmark en la región, cuyo presidente en México y director regional para América Latina es Giovanni D´Agostino, salvo Santiago, Bogotá y Buenos Aires, el resto de los 12 mercados monitoreados presentan una tasa de disponibilidad por encima del 20% y un inventario de oficinas clase A de 28 millones de m².

“Las tendencias para el segundo semestre del año en el mercado de oficinas en la región son la flexibilidad, espacios acondicionados o a precios competitivos para los actuales ocupantes; el fly to quality  de espacios Clase B a clase A, que resultarán atractivos ante una eventual aceleración de la reactivación del sector”, señaló Giovanni D´Agostino.

ACTIVIDAD POR MERCADO

Buenos Aires, Argentina

El mercado cuenta con cerca de 2,61 millones de m² edificados de inventario Clase A; 1,66 millones de m² rentables y la tasa de disponibilidad cerró en 16,7%.  Si bien no ocurrieron nuevas incorporaciones al inventario durante el período, la absorción neta del segundo trimestre fue -484.90 m², mostrando un descenso con respecto al trimestre anterior, producto de operaciones de alquiler de la totalidad de los edificios durante este período.  El valor de renta promedio mostró un descenso respecto del primer trimestre, promediando los US$ 23.96 /m²/mes.

Sao Paulo, Brasil

Las operaciones de renta en edificios Clase A alcanzaron un total de 70.800 m² en el segundo trimestre, el volumen más alto desde el cierre del 2019. Sin embargo, la mayoría de ellas se dan en espacios previamente ocupados, motivo por el cual la absorción neta en el segundo cuarto del año fue de -46.000 m². La combinación de desocupaciones y nuevo inventario entregado impulsó la tasa de disponibilidad de 22,9% a 25,1%. Los precios de renta también se incrementaron debido a la alta calidad del nuevo inventario y mayor disponibilidad en los edificios más caros, que se encontraban completamente ocupados previamente.

Río de Janeiro, Brasil

La tasa de disponibilidad se incrementó nuevamente en el segundo trimestre, como consecuencia de la reducción de los espacios ocupados por varias empresas iniciado en la segunda mitad del 2020. El área ocupada se redujo en 15.800 m² en el último trimestre y llevó la tasa de disponibilidad de 36,2% a 37,2%. La actividad de renta siguió el mismo ritmo de trimestres recientes con una absorción bruta de 20.600 m² -frente a 22.000 m² en el primer trimestre-, concentrado principalmente en el corredor de Barra da Tijuca, Porto y Centro.

Santiago de Chile, Chile

La tasa de disponibilidad cumplió siete trimestres al alza, desde su nivel más bajo de los últimos años en 2019. Se sitúa actualmente en 7,5%; un 0,6% mayor al período anterior (Clase A: 6,7%, Clase B: 8,5%). La absorción general fue nuevamente negativa y se ha mantenido en la cercanía de 24.000 m² liberados desde que comenzó la pandemia. La actividad de construcción tuvo una leve alza con la aprobación de nuevos permisos de edificación para proyectos que podrían entrar al mercado en cerca de 24 meses. Para el segundo semestre se espera la entrada de varios proyectos de oficinas nuevos que estaban programados como Territoria Apoquindo. En un contexto complicado para la oferta “especulativa” de arriendo, pareciera central identificar cuál es el nivel de pre-arrendamientos de estos espacios.

Bogotá, Colombia

En el primer semestre del 2021, el mercado de oficinas de Bogotá cierra con 1,9 millones de metros cuadrados. Resalta la finalización de la Torre Atrio en el centro de la ciudad, sumando cerca de 50.000 m² más al inventario. Vale la pena destacar que especialmente durante el segundo trimestre del año, se presentó un dinamismo positivo en el mercado. La disponibilidad empieza a reducirse cerrando en un 10,3%, 3 puntos porcentuales por debajo del año anterior, y la absorción reportó 20.626 m².  Se espera que en el segundo semestre no haya un gran cambio en los indicadores debido a la incertidumbre alrededor de la pandemia.

San José, Costa Rica

El desgaste en el mercado inmobiliario de oficinas, con un aumento en la tasa de disponibilidad y la baja en la demanda, ubican al mercado en fase de sobreoferta según el ciclo inmobiliario.  A pesar de esta crisis, la demanda proyecta signos de recuperación con iniciativas de expansión de empresas ya establecidas y la llegada de nuevas operaciones de servicios al país, una vez que sea seguro para la fuerza laboral el retorno a la normalidad. Un elemento que toma cada vez mayor importancia en las expectativas de los nuevos prospectos es la entrega de espacios con mejoras, modelos como el de llave en mano o incluso el plug & play, son cada vez más frecuentes en las necesidades de usuarios potenciales que muestran interés en establecerse en el país.

Ciudad de México, México

Al cierre del primer semestre, el mercado corporativo de la CDMX aún resiente las consecuencias de la pandemia y una vez más presentó indicadores negativos. A pesar de las señales que envía el mercado a través de sus indicadores, se percibe que está iniciando su recuperación. El proceso de vacunación contra el COVID-19, sigue avanzado positivamente y las condiciones de trabajo y de vida poco a poco están volviendo a la normalidad, por lo que la incertidumbre empieza a disiparse. En un futuro no muy lejano se empezará un regreso acelerado a las oficinas y las nuevas condiciones en los centros de trabajo.

Guadalajara, México

La aparente recuperación del mercado corporativo de la ciudad de Guadalajara resultó ser pasajera y una vez más presentó una reducción en los principales indicadores de mercado. Durante este trimestre, el incremento del inventario prácticamente alcanzó la marca de los tres cuartos de millón de metros cuadrados de área rentable, lo que representó un crecimiento del 13.5%, respecto al año anterior. Se espera que esta tendencia ascendente continúe, dado que en construcción hay más de 115,000 m² que esperan ser concluidos para iniciar su comercialización durante los próximos dos años.

Monterrey, México

Durante el segundo trimestre, la tasa de disponibilidad de la Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM) se mantuvo estable en comparación al primero, y aumentó 0,1% en comparación a la del 2T20. La principal concentración del inventario se encuentra en Valle Oriente y Ricardo Margáin – Gómez Morín, comprendidos por 449,078 m² y 289,634 m², respectivamente. En contraste, los corredores con menor porcentaje de inventario son Santa Catarina y San Nicolás, representados por 13,628 m² y 4,929 m², respectivamente. Las cifras correspondientes a edificios en construcción han disminuido año con año y el inventario continúa estable. Se considera que la tasa de disponibilidad continúe en moderación, de acuerdo con la absorción bruta registrada el último trimestre en comparación con la de los años anteriores.

Ciudad de Panamá, Panamá

Posterior a casi un año de incertidumbre, se ha registrado una reactivación en el interés de los usuarios por retomar las iniciativas de establecimiento de operaciones corporativas regionales en el país, particularmente de empresas multinacionales dedicadas a servicios financieros, sedes regionales, productos farmacéuticos y logística, amparados en los beneficios que ofrecen las leyes de incentivos para los inversionistas extranjeros. Es importante destacar, que se han comenzado a materializar los requerimientos de algunos usuarios por reducir las áreas utilizadas, basados en la experiencia reciente del modelo de teletrabajo, que si bien es cierto, no propone el desuso total de las oficinas, pero si pronostica un esquema de trabajo rotativo entre la oficina y el hogar.

Lima, Perú

En el segundo trimestre continuó la tendencia de desocupación de oficinas observada a inicios de año, principalmente en los distritos de San Isidro y Miraflores, lo cual generó una absorción neta del primer semestre de -33,566 m². Las nuevas colocaciones mantienen niveles muy bajos, haciendo que el mercado siga en fase de sobreoferta. Por ello, se registraron ajustes a la baja en tarifas de renta y venta. La segunda ola pandémica hizo que muchas empresas continúen con el modelo home office sin una fecha clara de retorno, sin renovar los contratos de arriendo o buscando áreas más pequeñas.

“Si bien aún se resienten los efectos de la emergencia sanitaria a nivel global, para América Latina, acostumbrada a las situaciones complicadas, la crisis en el mercado corporativo es una más de las que ha enfrentado. La recuperación va en marcha y poco a poco se retoma la normalidad por lo que el proceso de regreso a los espacios de oficinas es inminente y se prevé que en el segundo semestre del año y primero del 2022 se irá incrementando, ya que la oficina es y seguirá siendo el eje principal del mercado por las condiciones sin igual para la interacción, el trabajo en equipo y el sentido de pertenencia”, señaló finalmente el presidente en México y director regional para América Latina, Giovanni D´Agostino.

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